Voraussetzungen für das Entstehen der Maklerprovision

Grundlegende Voraussetzung für das Entstehen der Maklerprovision sind der Abschluss des Maklervertrages und eine entsprechende Tätigkeit des Maklers, die für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich ist.

Abschluss des Maklervertrages

Nach dem Maklervertrag ist der Kunde verpflichtet, im Erfolgsfalle an den Makler eine Provision für dessen Tätigkeit zu zahlen. Der Abschluss des Maklervertrages kann dabei ausdrücklich oder aber auch durch schlüssiges Handeln des Kunden erfolgen. Eine Formbedürftigkeit (etwa Schriftform) besteht hierfür also grundsätzlich nicht. Sinnvoller Weise sollte der Maklervertrag zumindest auch eine Vereinbarung zur Höhe der Maklerprovision enthalten (ansonsten gilt der übliche Lohn, § 653 Abs. 2 BGB).

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Tätigkeit des Maklers ? Nachweis oder Vermittlung

Nach der Vorschrift des § 652 BGB kann der Makler seinen Lohn auf zweierlei Art verdienen, entweder durch eine Vermittlungstätigkeit, oder durch den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages.

Für einen derartigen Nachweis ist es erforderlich, dass der Makler den Kunden auf eine diesem bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit hinweist und ihn in die Lage versetzt, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Kunde im Regelfall nur dann in der Lage, wenn der Makler ihm die zu vermittelnde Immobilie bezeichnet und die Kontaktdaten des Vermieters bzw. Verkäufers benennt (häufiger Fehler in der Praxis). Nur ausnahmsweise kann darauf verzichtet werden, etwa wenn der Vermieter/Eigentümer für den Kunden ohne weiteres über das Objekt festzustellen ist.

Bei der Vermittlung  muss der Makler mit den Beteiligten des Hauptvertrages Verhandlungen führen mit dem Ziel, dass zwischen diesen ein Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass der Makler ach dann seinen Lohn verdient, wenn dem Kunden das Objekt bereits vorher bekannt war.

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Ursächlichkeit

Weiter ist erforderlich, dass die Tätigkeit des Maklers für den späteren Vertragsschluss zumindest mitursächlich wurde. Wann dies im Einzelnen der Fall ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, da es hierzu eine Fülle von Rechtsprechung zu beachten gilt. So billigt die Rechtsprechung dem Makler beispielsweise grundsätzlich für den von ihm für seinen Vergütungsanspruch zu erbringenden Nachweis der Ursächlichkeit eine Beweiserleichterung dergestalt zu, dass die Ursächlichkeit zugunsten des Maklers vermutet wird, wenn der Vertragsabschluß der Maklerleistung in einem angemessenem Zeitabstand nachfolgt und der Kunde keine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nachweist.

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Hauptvertrag

Schließlich muss für den Provisionsanspruch ein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen sein. Wurde dieser Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen (bspw. dass der Vertrag erst dann rechtswirksam werden soll, wenn eine behördliche Genehmigung erteilt wurde), dann entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt dieser Bedingung (vgl. § 652 Abs. 1 S. 2 BGB). Wird der Hauptvertrag indessen erst geschlossen, dann aber wirksam angefochten, so kann dies unter Umständen den Vergütungsanspruch des Maklers zum Erlöschen bringen. Dies gilt nach der Rechtsprechung indessen nicht, wenn die Beteiligten des Hauptvertrages sich einvernehmlich auf die Aufhebung des Vertrages verständigen.

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